■城西ハウスコラム■ 旧法借地権の考え方編
旧法借地権の考え方について、ご説明させていただきます。
■地主さんから借りている土地の上に建つ建物を所有し、住む権利。
■土地の固定資産税は地主さんが払う為、支払い不要。
その代わりといったイメージで、毎月地主さんに固定資産税分以上の地代をお支払いいただく。
■通常所有権であれば100円程度するものを、借地権である事で70円程度でご購入いただけるイメージ。
■権利の更新は20年ごとに可能で、旧法借地権の場合、
地主さんは勝手な追い出し等が出来ないルールとなっており、借りる側が強めの権利です。
■契約書上の定めはありませんが、通例として権利更新の際やご売却の際、
地主さんに更新料や名義変更料をお支払いいただく事が多いです。
その金額に法的な定めは無く、そのタイミングでの土地の資産価値に応じて地主さんと決める事が一般的です。
■メガバンクと呼ばれるような金融機関であれば、基本的に借地権でも問題無く融資を受ける事が可能。
借地権=良くないもの、と判断されがちではありますが、それぞれのお客様のニーズや理解度によっては決して悪いものではありません。
だからこそ、成り立っているものでもあります。
例えば借地権で6,000万円程度の物件の場合、所有権であれば9,000万円程度してもおかしくない条件となる為、それだけの条件(立地や広さ等)が必要なお客様で、かと言って購入時にそれだけのお金を支払う事は難しい場合、土地の固定資産税を支払う必要が無い代わりに毎月地主さんへの地代のお支払いがあって、土地は自分のものではないもののその分良いものをお安くご購入いただける為、ニーズの合うお客様には決して悪く無いものだと考えております。
旧法借地権の場合は地主さんも不条理な追い出しは出来ない為、基本的には所有権の物件と変わらず長くお住まいいただく事が出来ます。
20年ごとに更新料がかかる為、例えば何世代も引き継いで何度も更新を行い、その更新料のお支払いが重なれば、極端に表すといつかは同条件で所有権の物件を買えただけのお金を支払う事にはなりますが、それは100年以上持ち続けた場合のお話でもあり、経験上で多いのはご自身の世代から長くても次のお子様世代程度まで、住む方が多いです。
早い方ではご自身の世代の内にライフスタイルやご家族構成が変わり、更新前に手放してしまう方もいらっしゃいます。
その場合は特に、一度も更新料を支払わず100円のものを70円で買い暫く住み続け、更に建物が古くなり100円の価値が80円に下がった時に70円で買ったものを50円で売るイメージとなるので、損ではありません。
当然ながらご売却の際は建物の築年数に応じて価値は下がりますが、それは所有権の物件でも同じです。
また、地価相場が変わらなければ、所有権と同様に土地の価値(借地権の場合は借地権の価値)は変わりません。
借地権だからと言って、価値が下がる割合が大きい訳ではなく、同条件のものを仮に所有権でご購入いただくよりも購入時のお値段が安い為、単純にそこから建物の築年数(減価償却)を差し引いた分がご売却時の価値になるといったイメージです。
仕組みをしっかり理解し、ニーズにさえ合っていれば、悪いものではありません。
だからこそ、不動産業者でも自身の自宅を借地権で購入している者が多いです。
仕組みをしっかり理解出来るかどうかが、大切な権利だと思います。
内容は異なりますが、土地は全体の持分をお部屋の㎡割合で持つだけで、管理費や共用部分に対する修繕積立金を払い続ける、マンションに近いかも知れません。
マンションの場合も同様に、土地そのものを自身の所有物として自由に建築したり売却したり出来る事は永遠にございませんが、敷地権(土地の持分)という権利と建物(お部屋)を同時に売却したりする事は出来ます。
それと似たイメージと捉えられるかと思います。
管理費や共用部分に対する修繕費を支払わなくて良い分、むしろお得かも知れません。
毎月の地代はあくまでも土地の固定資産税の代わりのようなものですし、戸建の場合は駐車場代もかからない事が多いので。
以上、ご参考にしていただければ幸いです。
