城西ハウスコラム、今回は
変動金利の仕組みって？？
について、解説させていただきます。
■変動金利の住宅ローンの特徴
市場の金利情勢の変化に合わせて上下する金利が変動金利。
近年、日本の住宅ローンは超低金利時代を迎えています。
変動金利の住宅ローン商品はその大半が１％を下回っており、
今では0.3％台になるものもございます。
例えば弊社、城西ハウスでも取り次ぎを行っている「auじぶん銀行」の住宅ローン。
価格.comの2021年住宅ローン部門別人気ランキングでも第一位を獲得していますが、
変動金利の全期間引下げプランでは0.41％の金利です。
更に、auモバイル優遇割やじぶんでんき優遇割を適用した場合、
0.31％の金利となります。
auじぶん銀行の住宅ローンは「がん50％保障団信」の保険料も０円、
もちろん一般団信の保険料も0円と、金利だけでなく人気の理由も理解が出来ます。
同じく弊社で取り次ぎを行っている「住信SBIネット銀行」、
「りそな銀行」の住宅ローンも現在は変動金利ですと、0.3％台のものがございます。
現在、変動金利の大きな特徴はその金利の安さ、
となっています。
■実際に適用される金利は何が基準？
実際に適用される金利は何が基準になっているのでしょうか？
変動金利の住宅ローンで実際に適用される金利には、
「短期プライムレート」というものが関係しています。
プライムレートとは、銀行が優良企業に対し融資を行う際の優遇金利のこと。
また、短期プライムレートとは金融機関が優良企業に対し、
短期(１年未満)で融資をする際に適用する金利です。
住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに連動しており、
金利は４月と10月の半年間ごとに短期プライムレートに応じ、
見直されています。
そしてそのプライムレートの変動に影響を与えているのが、
日本銀行が決める政策金利です。
日銀は輸出入の状況、工作機械受注の動向や在庫状況、
企業の設備投資額等、日本全体の景気動向を見ながら政策金利を決めています。
日銀の政策金利によって住宅ローンの変動金利に影響がある為、
景気が良くなると金利は上がり、景気が後退すると金利は下がる、
このようにイメージしていただくと分かりやすいかも知れません。
変動金利の基準金利は、バブル景気時を最後に、
20年以上に渡り右肩下がりの状態が続いています。
短期プライムレートに変動の無いここ十数年は、変動金利の基準金利にもほとんど変動が見られません。
日銀が金融緩和策を実行している間は、変動金利も現状を維持し続けるのではないかと予想します。
※固定金利の住宅ローンは短期プライムレートではなく、
長期プライムレートによる影響を受けます。
長期プライムレートは変動が激しく、金利変動が起こりやすいです。
また、短期プライムレートに先行して動くという特徴もあります。
変動金利の金利に動きが無くても固定金利のローン商品で金利が上がったりするのは、
その点が影響しています。
■5年ルールと125％ルール？金利の見直しはあるが、返済額は一気に増えない？
変動金利の返済方法には、毎月の返済額が一定の元利均等返済と、
毎月の元金部分を均等額とする元金均等返済の２種類がございます。
元利均等返済の場合、例えば毎月15万円の返済額であれば、
その15万円は金利が変わらない限りほぼ一定で、
そこに含まれる元金と利息の割合が徐々に変化していきます。
一方元金均等返済の場合、毎月返済する元金を一定とする為、
利息分を含めると毎月返済する金額は返済当初が一番高く、
徐々に安くなっていくイメージです。
ローンの契約時に選択しますが、返済計画を立てやすい前者、
「元利均等返済」を選ぶのが一般的です。
元利均等返済では半年ごとに金利が見直され、5年ごとに毎月の返済額が見直されます。
返済額の見直しのタイミングで金利が上がっていれば、
見直し後には毎月の返済額が増加します。
しかし、前回分の125％を上限とする決まりがある為、一気には増えないのです。
一方、元金均等返済では5年ごとの返済額の見直しや125％ルールが無く、
金利が上昇する度に返済額も無制限に増加します。
よって元金均等返済は金利上場の影響を受けやすく、ハイリスクな返済方法とも言えます。
※固定金利のローン商品には、期間選択型のものがございます。
固定期間選択型には、5年ルールや125％ルールが適用されません。
固定期間終了後に金利が上昇している場合には、大幅に返済金額が増す危険性もあります。
■７割以上の方が変動金利を選択？
金利タイプには変動金利の他に固定金利があります。
近年、多くの人が変動金利を選択する傾向がございます。
住宅金融支援機構が約300の金融機関を対象に調査した結果、
2019年度の新規貸出額の金利タイプ別構成比は、変動金利の割合が70％超えでした。
■返済途中でも金利タイプは変更可能？
金利上昇のリスクに不安を感じ、変動金利から固定金利に変更したいと思う人もいるでしょう。
返済途中でも一般的に、金利タイプを変更可能です。
但し多くの金融機関で、変動金利から固定金利への変更は可能ですが、
固定期間選択型の固定金利期間中は変動金利への変更が出来ない仕組みになっています。
金利タイプの変更方法には住宅ローンを借り換えるという方法もありますが、
借り換えに際し諸費用として数十万円～百万円以上かかる可能性がある為、
得策かどうかはしっかり検討しなければなりません。
以上、今回は変動金利についてのコラムでした。
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自社買取再販、リフォーム工事等を行っている会社です。
取り扱う不動産は主に居住用の新築住宅・中古住宅、土地・中古マンション。
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