城西ハウスコラム、今回は
不動産図面によくある用途地域って何？？
について、解説させていただきます。
不動産図面を見ていると、よく目にする用途地域。
その地域にどのような建物を建てられるのかを定めているものですが、
実は現在13種類もある用途地域。
それぞれ何が異なるのか、分かりづらいというお客様も多いのではないでしょうか？？
用途地域別にどんな暮らしが出来るのか、まとめてみました。
■そもそも用途地域とは？
用途地域というのは、「計画的な市街地を形成する為に、用途に応じて13種類に分けられたエリア」
を指します。
それぞれ建てられる建物等の種類や大きさを制限している為、
結果として地域ごとに住み心地や暮らしが変わって参ります。
何故、13もの種類に分けられているのでしょうか？
例えば住宅の隣に大きな工場や商業ビルが建ち並んでいると、
陽当りや騒音の問題が発生します…
一方、工場の周りに閑静な住宅地エリアが広がっていると、
住宅地の道は大型トラックが通りにくい・渋滞が発生しやすい等の問題が発生したりします。
これを一定の用途地域に分けることで、避けるという狙いがあります。
■用途地域は大きく分けると３つ
用途地域は、大きく分けると３つの種類があります。
①住居系～13種類の内、８種類が住居系です。
基本的に大きな工場や商業施設は建てられない地域となります。
住環境が優先されている地域、という事ですね。
②商業系～２地域、商業系の地域があります。
主に住民のお買い物や娯楽向きの商業施設等が建ち並ぶ地域になります。
③工業系～３種類の工業系地域があります。
主に工場の利便性を高める目的の地域となります。
■用途地域を知る事で、住んでからの暮らしが見えやすい
用途地域には13種類毎に建物への制限が設けられています。
例えば建ぺい率や容積率が異なります。
第一種低層住居専用地域の建ぺい率はエリアによって30～60％。
容積率はエリアによって50～200％です。
一方、例えば第一種住居地域では建ぺい率がエリアによって50～80％。
容積率はエリアによって100～500％です。
つまり、同じ面積の土地でもそれぞれの用途地域で建てられる建物の大きさは異なる、
という事になります。
また、同じ「低層住居専用地域」でも第一種では基本的にコンビニを建てられないのですが、
第二種では建てられます。
よって同じ「低層住居専用地域」でも第一種はコンビニも無い為夜も静かな住宅街で、
一方第二種は家の近くにコンビニ程度の商業施設があり便利な可能性がある、という事になります。
つまり用途地域を事前に調べておけば、住んでからの暮らしがある程度見えてくるのです。
用途地域はほとんどの自治体でインターネットでも調べられます。
例えば弊社、城西ハウスのある杉並区で調べる場合、
「杉並区 用途地域」と検索してみましょう。
■13種類の用途地域、特徴を解説
具体的には13種類、それぞれどのような地域になるのか見ていきましょう。
尚、(１)～(13)と、基本的には上にある方が静かな住宅地寄り、
下にある方が様々な建物種類が混在した街並みと捉えると理解しやすいでしょう。
(１)第一種低層住居専用地域
建てられる建物の高さが10ｍや12ｍに制限されており、低層住宅向けの地域です。
低層であれば、マンションも建てられます。
一方店舗については延床面積が50㎡以下であれば建てられますが、
この規模ではコンビニもなかなか難しいです…
一戸建て住宅の他、低層の賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられる地域です。
いわゆる「閑静な住宅街」となる為、都会の喧騒から離れた暮らしを送りたい方にオススメ！
広いお庭を持ちたい方にもオススメです。
(２)第二種低層住居専用地域
主に低層住宅の為の地域で、高さの制限は第一種低層住居専用地域と同じですが、
一方で延床面積150㎡までの店舗が建てられます。
つまり、コンビニや飲食店が建てられるという点が第一種との大きな違いとなります。
建物の高さ、景観としては第一種と同様ですが、閑静でありつつ利便性も求めるお客様にオススメです！
(３)第一種中高層住居専用地域
その名の通り、中高層住宅の為の地域。
建物の高さ制限は無く、二階建て以内であれば延床面積500㎡以下の店舗も建てられます。
また、幼稚園～大学等の教育施設、病院や図書館も建てられます。
三階建て以上も建てられる地域なので、分譲マンションの個数も増えます。
ある程度静かな環境が良いけれど、普段のお買い物等の利便性を求めるお客様や、
比較的静かな環境で分譲マンションの購入をお考えのお客様にオススメです！
(４)第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加え、
二階建て以内且つ延床面積1500㎡以下の店舗や事務所が建てられます。
中規模の商業施設が近くにありお買い物に便利な生活をお求めのお客様へオススメ出来ます。
(５)第一種住居地域
住宅以外ですと第一種・第二種中高層住居専用地域で建築可能な建物に加え、
3000㎡までの店舗や事務所、ホテルも建てられます。
低層住居専用地域や中高層住居専用地域と比べ、商業施設が建ち並びます。
比較的駅に近いエリアである事が多く、夜道も明るいエリアが多い為、
女性のひとり暮らしや静けさよりも利便性重視のお客様にオススメです！
(６)第二種住居地域
第一種住居地域で建築可能な建物に加え、ボーリング場やスケート場、
面積によってはパチンコ店やカラオケボックス等も建てられます。
これまでに解説した地域と比較し、一層にぎやかです。
遊べるところが近くに増えるのでひとり暮らしやお若いご夫婦様にオススメです！
(７)準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設等とこれと調和した住居の環境を保護する為の地域です。
幹線道路沿い等に指定される事が多く、車庫や倉庫の他、面積によっては自動車修理工場、
客席部分200㎡未満の劇場や映画館等が建てられます。
幹線道路の近くとなる為、お車での移動を重視されるお客様や、
分譲マンションが多くなる為、分譲マンションでお探しのお客様にオススメです！
(８)田園住居地域
建物の制限としては、第一種低層住居専用地域に近い地域です。
農業と調和した低層住宅の環境を守る為の地域となる為、
二階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建築可能です。
お近くで農業を楽しみたいという方には向いています。
ここまでが、8種類ある住居系の地域になります。
弊社、城西ハウスでお客様にご紹介している一戸建て物件の多くが、
これらの地域のいずれかに該当している事が多いですね。
商業系、工業系の地域も見ていきましょう。
(９)近隣商業地域
周辺の住民の方が日用品のお買い物をしたりする為の地域。
店舗や事務所、劇場や映画館等に床面積の制限はありません。
延床面積150㎡以下で危険性が無く、環境を悪化させる恐れの無い工場等も建築可能です。
利便性が高く、人や車の往来も増え、騒がしくなるエリアです。
日中はあまり家におらず、利便性を特に重視するお客様にはオススメです！
(10)商業地域
銀行や映画館、飲食店、百貨店等が集まる事を目的としたエリアです。
風俗施設等も認められています。
ターミナル駅の周辺地域に指定される事が多く、とにかく利便性！
というお客様にはオススメです。
(11)準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が建築可能な地域です。
危険性や環境悪化の可能性が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。
一方、住宅やホテル、教育施設や病院等も建てられます。
(12)工業地域
どんな工場でも建てられます。
病院や教育施設は建てられませんが、住宅や店舗は建てられます。
湾岸エリアに指定される事が多く、その場合は高層マンションが建ち並ぶ事も多いです。
高層階から海や街並みを眺めたいというお客様には良いと思います。
(13)工業専用地域
その名の通り、工場のための地域です。
どんな工場も建てられますが、住宅は建築出来ません。
以上、このように用途地域は13種類に分けられています。
地域ごとに街のにぎやかさや景観、利便性等が異なります。
皆さまが理想とする暮らし方を考えてみていただければ、
それに合う地域がどの用途地域なのか、見えてくると思います！
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