今回はお住まい探しをするにあたってのご予算設定の仕方について、ご説明させていただきます。
■まず、お住まいご購入にあたり捻出出来る 自己資金を決めます。
お住まいのご契約時に必ず手付金(物件価格に充当され、契約の証とされる )が必要となり、
住宅ローンで融資を受ける前のお支払いとなる為、自己資金０円でのご購入は出来ません…
よく「頭金０円で購入可能！」といった広告を目にしますが、頭金と自己資金は意味合いが違います。
頭金は物件価格に対し捻出出来る自己資金の額を指し、自己資金とは物件価格+諸費用の総額に対し、捻出出来る資金を指します。
例えば 5,000 万円の物件をご購入される場合に、諸費用が 400 万円かかるとします。
総額で 5,400 万円必要ですが、 5,400 万円の内自己資金の捻出を 0 円にする事は出来ません…
手付金としてご契約時(融資を受ける 前)に 100 万円出して、残りの 5,300 万円を全て融資で賄う 、という事は可能で、この場合は頭金 0 円で買えた事になりますが、自己資金 0 円ではありません。
物件価格+諸費用=5,400 万円の 5,400 万円で融資の承認を得ておき 、
最終的に 5,400 万円の融資を受けた際、 手付金として支払った分のお金がお手元に残る 、
という流れで結果的に自己資金 0 円でのご購入とするケースはございますが、
初めの段階から自己資金の捻出を 0 円とする事は出来ませんので、 ご注意ください。
手付金は完成している物件で物件価格の 10％以内、未完成物件で物件価格の 5％以内とされ、
多くのケースで最低でも 100万円は必要です。
住宅ローンの融資を受けられるのは物件の引渡時(決済時)となる為、ご契約時に支払う手付金は、どうしても自己資金から捻出しなければいけないという事です。
お住まいご購入にかかる諸費用の目安は、物件価格の７～８ ％です。
お客様それぞれの借入額や物件の価格帯、物件種別等により変わって参ります。
自己資金が多ければ多い程、 ローン審査に通りやすく 、 金利優遇も受けやすいです。
■次に、住宅ローンでの借入可能額を知ります。
ご年収等にもよりますが、おおざっぱな住宅ローンでの借入可能額は、35 年ローンでご年収の７ ～８ 倍です。
金融機関によっては９倍程度借りられるところ も ございますが、金利が少し高かったりします…
ローンの年数を縮めれば縮める程、同じ金額を借りてもご年収に対し月あたりのご負担が増える為、借入可能額は減って参ります。
オートローンやショッピングローン、 カードの分割払いやリボ払い、 キャッシング、
細かいところでは携帯電話端末の割賦購入等ある場合は、融資を受けるまでに完済前提でない限り 、借入可能額が減ります…
また、注意点として既存借入れがある場合、例えば月々１万円で 12 回(1 年)で終わるお借入れであっても 、住宅ローンの審査では月々１万円×住宅ローンのご返済回数で計算されます。
12 万円分の枠が減るのではなく 、仮に420 回払い(35 年ローン)で借りる場合は420万円分の枠が減る、という事になります。
借入れ自体は 12 回のご返済で合計12 万円、 1 年後には完済しているはずなのに、 おかしな話ですが…
住宅ローンの審査をする金融機関はお客様が月々ご返済可能と判断した月あたりの枠に対し、月々抱えている既存借入れを差し引き 、残った枠に返済回数分かけて借入可能額を判断するからです。
それから確定申告をされているお客様の場合、 金融機関の見るご年収は収入欄に記載の額ではなく 、所得欄に記載の額となりますのでご注意ください。
勤続年数が短く 、例えば１年以下であったり 1 年以上経つものの源泉徴収票では 1 年フルで働いた分の金額にならないお客様の場合も 直近の源泉徴収票では１ 年フルで働いた場合の収入が分からない為、その会社で働き 始めてから 直近までの全ての給与明細をもとに、月の平均の給与を算出します。
月の平均の給与× 12+既にもらっているボーナス、これがご年収とみなされますのでご注意ください。
■自己資金を決め、借入可能額を知った上で、「返せる額」を決めます。
借りられる額と 、無理なく返せる額は違っていたりします…
例えば現在お支払いされているお家賃・ 駐車場代をもとに、もう少し増やせる 、 もう少し減らしたい、とお考えいただく ケースが多いです。
現在社宅で家賃負担(実質負担)がその地域の相場よりも少ない、現在お家賃の負担が無い等のケースでは、家計のお金をよく計算し、 将来を踏まえてご判断いただく必要がございます。
住宅ローンのご返済とは別でお住まいの為に月単位で見込んでおく費用として、
一戸建ての場合は家の修繕にかかるお金を目安として月１万円貯めておきたいところです。
マンションの場合は管理費や修繕積立金がファミリータイプの物件で 3～５万円かかる事が多いですし、駐車場代も別途必要となる物件がほとんどです。
また、マンションの修繕積立金はあくまでも 共用部分に充てる為の修繕費として積み立てられ、専有部分の修繕費は別途貯蓄しておく必要があるのでご注意が必要です。
管理費や修繕積立金は築年数が浅ければ浅い程お安いのですが、マンション分譲段階で既に、
例えば 15 年ごと程度で段階的に金額を上げるように計画されているものです。
ご購入時の金額のままとして捉えてしまうと後々大変な思いをする 事になります…
仮に管理費や修繕積立金、 駐車場代、 専有部分を修繕する為の貯蓄、
これらの合計を月 5 万円としますと年間 60 万円・10 年で 600 万円・35 年で 2,100 万円です…
一戸建てとマンションでは、 同じご予算設定をしない事をオススメ致します。
そしてそれらの別途費用も見込んだ上で、毎月ご返済が可能な金額を決める事をオススメ します。
■ここまでご検討いただき 「自己資金」 を決め借入可能額を知り 、 「返せる 額」を決めたお客様は、自己資金+返せる額=ご予算(物件価格と 諸費用の総額)となります。
ご予算を単に●●●●万円とするのではなく 、自己資金と返せる額から逆算した上で、
諸費用込みの総額で●●●●万円、 物件価格で●●●●万円、 という決め方が理想です。
また、一戸建てと マンションでご予算設定を同じラインにしないようにしましょう 。
■最後に、借入れされる際の金利や借入年数ごとに、 月のご返済額を記載してみます。
お客様ごとに借入額が異なる為、 1,000 万円のお借入れをベースに計算しております。
金利やご希望の借入年数を照らし合わせた上で、 借入額に合わせて下記 1,000 万円ごとの月々のご返済額を活用し、借りたい金額の月々 のご返済額のイメージを掴んでいただければと 存じます。
※金利はお客様のお勤め内容や審査をされる金融機関により、異なります。
目安として、 都市銀行や地方銀行・ ネット 銀行でお借入れされる場合、 変動金利のローン商品ですと金融機関やお客様のお勤め内容により 、 0.4～0.7％台となる事が多いです。
フラット 35 をご利用いただく 場合、 長期固定金利のローン商品のみとなっており 、
毎月金利は変わる為はっきりした数字はご提示出来ませんが、 ここ最近は 1.3％前後を推移しております。
・ 金利 0.41％、 35 年ローン→月々 25,562 円
・ 金利 0.47％、 35 年ローン→月々 25,826 円
・ 金利 0.57％、 35 年ローン→月々 26,269 円
・ 金利 0.625％、 35 年ローン→月々 26,514 円
・ 金利 0.775％、 35 年ローン→月々 27,192 円
・ 金利 1.35％、 35 年ローン→月々 29,888 円
・ 金利 0.41％、 30 年ローン→月々 29,525 円
・ 金利 0.47％、 30 年ローン→月々 29,787 円
・ 金利 0.57％、 30 年ローン→月々 30,227 円
・ 金利 0.625％、 30 年ローン→月々 30,470 円
・ 金利 0.775％、 30 年ローン→月々 31,140 円
・ 金利 1.35％、 30 年ローン→月々 33,796 円
・ 金利 0.41％、 25 年ローン→月々 35,076 円
・ 金利 0.47％、 25 年ローン→月々 35,336 円
・ 金利 0.57％、 25 年ローン→月々 35,772 円
・ 金利 0.625％、 25 年ローン→月々 36,013 円
・ 金利 0.775％、 25 年ローン→月々 36,677 円
・ 金利 1.35％、 25 年ローン→月々 39,292 円
例えば 5,000 万円借りる場合は上記の該当する金利や年数の金額× ５、5,500 万円借りる場合は× 5.5 が、月々のご返済額の目安となります。
以上、 ご参考にしていただければ幸いです。
